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最高法院：司法拍卖划拨土地后土地出让金应由谁负担？
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案例索引
（2021）最高法执监398号，周×、朱×娣等其他案由执行监督执行裁定书
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案件当事人
申诉人（利害关系人）：周×。
申请执行人：朱×娣。
被执行人：陈×联。
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基本案情
杭州中院在执行（2020）杭仲调字第278号调解书过程中，公开拍卖了抵押物浙江省杭州市东清大厦E幢608室（以下简称案涉房产），买受人周×在办理相关产权过户登记手续时，以其不需要承担土地出让金为由，向杭州中院提出异议。
杭州中院认为，本案争议焦点是过户时土地出让金应由谁承担。本次法院拍卖标的物系抵押给朱×娣的陈×联名下案涉房产，土地权利类型是国有建设用地使用权，权利性质是国有划拨。买受人周×竞买了划拨土地使用权上的房产，应当由受让方周×办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
周×向申请复议，认为案涉房产出让金应从拍卖所得款项中扣除；如因实际情况导致不能按《城市房地产管理法》第五十一条规定执行，请求撤销本次拍卖，返还竞买人已汇入法院账户的1203820元拍卖款项，协助竞买人追回已交纳的税费。
浙江高院认为，杭州中院拍卖公告公示的土地性质是国有划拨，拍卖成交后交付的土地属性自然还是国有划拨。拍卖公告中明确，拍卖标的物是以现状进行拍卖。至于买受人周×意欲转变土地权属性质，已经超出了杭州中院当初拍卖的现状，补交土地出让金作为案涉不动产增值的代价，理应由买受人周×自行负担。
04
裁判理由
（一）划拨用地的土地出让金应由哪方负担《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此，在划拨土地转让的情况下，应当由划拨土地的受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务。《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。根据该条规定，划拨土地办理抵押的情况下，抵押权人优先受偿权的范围仅限于扣除土地出让金之后的划拨土地使用权本身的价值。该条并未明确规定，要由抵押权人缴纳土地出让金。因此，《城市房地产管理法》第五十一条规定与第四十条规定并不冲突。人民法院在拍卖办理了抵押登记的划拨土地后，关于土地出让金的承担主体，应该综合以上两个条文确定。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，应该也是已经办理了土地出让手续的土地，其所支付的价款中包含了土地出让金，人民法院应当从所得款中扣除土地出让金，将剩余部分扣除执行费等必要费用后支付给抵押权人。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，也应该是尚未办理出让手续的划拨土地，其所支付的价款中亦不包含土地出让金，人民法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人。本案中，通过拍卖平台公布的评估报告和拍卖公告，均明确本案评估拍卖的标的物的土地性质为划拨土地。拍卖公告还明确，拍卖标的物以现状进行拍卖，标的物转让登记手续由买受人自行办理。根据评估公司提交的说明，评估拍卖标的物的价格明显低于周边出让土地上的写字楼价格。因此，申诉人通过竞买所得的，应该是尚未办理土地出让手续的划拨土地，其支付的价款中，亦不包括土地出让金。申诉人关于应该适用《城市房地产管理法》第五十一条规定由抵押权人承担缴纳土地出让金义务的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）拍卖公告是否严重失实违反拍卖程序申诉人主张法院的拍卖公告严重失实，符合严重违反拍卖程序且损害竞买人利益的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（参见：《强制执行法规汇编》2022修订版）第二十一条第一款第五项规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，如前所述，杭州中院所发布的拍卖公告以及所附的评估报告，均载明土地性质为划拨；拍卖公告中还特别提醒，标的物转让登记手续由买受人自行办理。虽然，拍卖公告中没有对“土地出让金由买受人缴纳”作出特别提醒，但根据上述公告信息以及《城市房地产管理法》的相关规定，可以作出合理推断，不能据此认定拍卖公告严重失实，或严重违反拍卖程序。申诉人主张拍卖公告严重失实、违反拍卖程序，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
相关链接：
《执行异议之诉典型案例汇编》（第2辑）《强制执行法规汇编（2022版）》
编者简介：任职于某股份制银行总行资产保全部门，工作之余通过“保全部”公众号和“民事执行与不良资产”知识星球文档资料库为行业持续输出金融不良资产处置与强制执行领域的法规、案例与实务资料。
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